자양2동 한강변빌라, 투자 최적지 감별

등록기자: 이영란 기자 [기자에게 문의하기] /

해당 기사에 관련하여 문의하기에 남겨주시면 "이영란"기자에게 전송됩니다

이름

연락처

- -

이메일

동서울터미널 복합개발 수혜지역

모아타운 개발 가능지역

구의, 자양 재정비 촉진지구

광진구 신청사 및 첨단업무복합단지 수혜지역

한강변.뚝섬유원지 수혜지역

잠실 선착장과 공원 이용가능지역

한강변에 내집 마련, 내집 마련 꿈을 이루기 위해서는 계획과 실천이 필수적이다. 단순히 내집을 갖고 싶다는 막연한 바람만으로는 부족하다. 그러나 내집을 마련 할 자금이 부족하다거나.여러가지 이유로 실천에 옮기지 못한 경우도 많다. 그렇다면 어떻게 해야 할까?

먼저, 가격이 저렴한 아파트나 빌라와 같은 주택을 전세금으로 구입하는 것이 좋다. 이렇게 하면 씨앗이 될 수 있는 내집을 확보할 수 있다. 또한, 한강변에 내집을 마련하고 싶은 사람들은 현재 가지고 있는 집을 팔고 그 지역에서 전세로 살면서 차액으로 한강변 재개발 가능 지역의 빌라를 구입하는 것도 방법이다. 일반적으로 부동산 상승률은 어떤 수익보다 높기 때문에 기본 수익에만 의존 하다보면 시간이 지날수록 내집 마련의 꿈은 멀어질 수밖에 없다. 따라서, 내집 마련을 위해서는 적극적인 행동이 필요하다.

서울시가 도시공간 대개조 신호탄으로 먼저 노후 도심의 고밀 복합개발 시찰지 사례를 바탕으로 동서울터미널 대상 ‘서울공간 대개조’ 선도사업에 들어간다. [조감도=서울시]

[ 동서울터미널 개발 조감도. 사진 제공: 서울시 ]

자양2동은 한강변에 위치하고 있으면서도 저평가 된 지역으로,스타필드가 입주예정인 동서울터미널 복합개발시설과 구의, 자양재정비촉진지구의 광진구 신청사를 비롯하여 첨단업무복합단지가 인접해 있으며, 바로 앞의 뚝섬유원지는 물론, 강 건너편에 잠실 선착장과 공원들까지도 이용할 수 있는 지역이다. 이와 같이 변할 수 없는 지리적 장점을 이용하여 투기 셰력들이 굶줄인 하이에나처럼 단독주택들을 마구 사들여 빌라로 지분쪼개기 극성을 부리고 있다.

[ 자양동 주변 지도. 네이버지도 ]

그러나 이러한 가능성에도 불구하고, 투자자들이 주의해야 할 부분도 많다.

첫째, 투기꾼들의 광고에 현혹되면 안된다는 것이다. 투기 세력들이 금방 재개발이나 신속통합기획, 모아주택이 될 것 같이 홍보하고 있는 지역들은 대부분 단독주택들이 많은 곳으로 이런 단독 주택들을 사들여 지분쪼개기를 한 후 분양이 완료 되면 이들은 떠나고. 이로 인해 노후도 등이 파괴되어 개발을 할 수 없게 된다.

둘째는 단독주택이나 다가구,상가건물이 많은 지역과 상업활동이 왕성한 곳은 피해야 한다. 이런지역은 개발을 위한 주민들의 동의서를 받기가 매우 어렵다. 재개발지역이나 신속통합기획, 모아타운 지역으로 이미 지정되었음에도 개발되지 못하거나, 주민들의 심한 반발로 지정이 취소된 지역들이 대부분 이와 같은 지역들이다.

그렇다면 빨리 개발될 수 있는 곳에 투자하기 위해 고려해야 할 지역 조건은 무엇일까?

첫째, 개발방법대로 노후도가 완성되었거나 조만간에 완성될 수 있는 곳으로 단독주택이나 다세대, 상가건물들이 적을 것

둘째 , 전체건물 중 빌라의 분포도가 개발방법에 따른 동의율에 근접 할 것

이런 곳들은 빌라 소유자들의 동의률이 높기 때문에 빌라 지분 만으로도 노후도나 동의율 확보가 가능하며, 단독주택의 분포가 낮아 노후도 파괴 가능성도 적다. 다만,작은 지분으로 인해 경제성에 있어서 검토의 필요성은 있으나 자양2동과 같은 한강변이나 입지여건이 좋은 지역은 큰 문제가 되지 않는다.

출처 : 부동산해결사 솔로몬유튜브

이에 따라 자양2동의 개발 가능성을 A구역, B구역, C구역으로 나누어서 비교해보면 다음과 같다.

출처 : 부동산해결사 솔로몬유튜브

1) 노후도(모아타운기준57%)

A구역은 65,3% (적합)

B구역은 68,2% (적합)

C구역은 61,3% (적합)

- 노후도는 모든 지역 적합

출처 : 부동산해결사 솔로몬유튜브

2) 조합원 비율(조합설립기준80%)

주택 조합원 지분 조합원

A구역 21,7% 78,3%('부족)

B구역 18,6% 81,5%(적합)

C구역 12,2% 87,8%(적합)

- B구역과 C구역은 지분조합원만으로도 조합 설립 가능

출처 : 부동산해결사 솔로몬유튜브

3) 조합원 평균 대지면적 비율

단독 조합원 지분 조합원

A구역 65,9% 34,1%

B구역 55,7% 44,3%

c구역 43,6% 56,4%(양호)

- 토지소유자 면적 동의율(67%) 확보 가능 순위

1위 C구역

2위 B구역

3위 A구역

(모아타운 주민제안방식 면적 동의 요건 완화예정)

- 지분쪼개기 가능성(노후도 파괴 가능성)

1위 A구역

2위 B구역

3위 C구역

출처 : 부동산해결사 솔로몬유튜브

4) 건물 평균 경과년수

단독 조합원 지분 조합원

A구역 26,8년 13.3년

B구역 27,8년 15,5년

C구역 30,2년 16,3년

상기 분석자료를 토대로 검토해 보면 자양2동 A,B,C구역중에서 모아타운으로 개발 될 수 있는 가능성과 지정 후 주민 동의 절차등 분쟁의 소지가 가장 적은 곳은 C구역이다. 뿐만 아니라, 자양2동 C구역은 구의, 자양촉진지구의 광진구 신청사와 첨단업무복합단지,스타필드와 이마트 본사가 입주할 동서울터미널, 뚝섬유원지와 한강변을 도보로 쉽게 다닐 수 있는 지역에 위치하고 있으므로 개발이 되기까지 상당한 시간이 소요된다거나 설령 개발이 되지 않는다 하더라도, 주변의 많은 호재와 새롭게 생길 일자리로 인해 가격상승이 기대되며, 잠실대교와 올림픽대교 방향으로 한강 조망도 가능한 구역이다.