정비조합 등 조합총회에서 경쟁입찰로 선정
하나의 조합으로 개발 가능하도록 통합개발 입법 예고
대기업 건설사 정비업등록
광진구 자양2동 모아타운 관리계획 수립을 위한 정비업체, 도시계획업체, 건축사무소 선정을 위한 주민 총회를 2023년 11월 5일 오후 3시에 자양2동 주민센터에서 실시하였다.
이 지역은 주민제안 방식으로 진행 되고 있는 지역으로, 주민제안 방식은 노후도 등 요건을 갖춘 지역에서 토지면적 67%이상 주민 동의를 받은 후 자치구에 관리계획 수립을 제안하여야 한다
그러나 이 지역은 지금까지 자치구에 신청할 수 있는 토지면적 동의율이 충족되지 않았는데 서울시 의회에서 12월 22일 조례를 개정하여 12월 31일부터 시행할 것이기에 2024년 1월 초에는 광진구청에 모아타운 관리계획 수립 제안을 신청 할 계획이라고 설명 하였다.
1,모아타운 주민제안 절차는
주민 제안 신청을 받은 자치구에서는 서울시에 사전 자문 요청을 하게 되며, 서울시에서는 전문가 자문단을 구성하여 검토(자치구와 서울시 참석)한 후 자문 결과를 자치구로 통보해 주고 통보 받은 자치구에서는 주민들에게 관리계획 범위를 안내해 주면 비로소 관리계획을 수립하게 된다. (비용은 주민 부담)
2. 주민 총회 안건으로는
제 1호 안건 : 조합설립추진위원회 구성 추인의 건
제 2호 안건 : 도시계획업체 선정의 건
제 3호 안건 : 건축사무소 선정의 건
제 4호 안건 : 정비사업관리업자 계약체결 추인의 건
제 5호안건 : 주민 총회 예산 승인의 건
제 1호 안건은 서울시에서 제공한 아래 자료에서도 보면 알 수 있듯이 모아타운의 신속한 추진을 위하여 생략하도록 한 절차이며
제 2호 안건부터 제 4호 안건은 관리지역 지정 후 조합을 설립하여 조합총회에서 선정하도록 관련 법으로 규정하고 있다.
법에 따라 설립된 조합을 주택 법 등에서 사업 주체로 보며 조합설립 인가를 받는 날에 같은 법 제 4조에 따른 주택건설사업 등의 등록을 한 것으로 보기 때문에 조합설립 전의 행위는 무 권리 및 무 등록자의 행위로써 효력도 없는 불법 행위이기 때문이다.
특히, 정비업체는 조합총회에서 일반경쟁입찰로 선정하도록 규정하고 있는데, 권한 없는 주민총회에서 미리 선정하면 효력이 있을까?
업체들에서는 조합이 설립되면 조합총회에서 선정이 안 될 것을 대비하여 미리 선정함으로써 선정 우위를 점 하고자 할 것이나, 관련 법에서 규정한 절차나 규정을 준수하지 않고 선정된 업체들이 추후 설립된 조합총회에서 재차 선정되지 않으면 이로 인해 주민과 조합의 분열, 미 선정업체들과 조합의 갈등 등으로 민사소송을 비롯한 분쟁 발생의 원인이 되며
수 많은 재개발 지역에서 사업이 지연되고 있는 이유 중 하나가 바로 미리 선정된 업체와 조합 간의 갈등이다.
이해 당사자 간에 분쟁이 발생하면 도정 법 107조 제 1항 2호 등에 조사를 받게 되고 그러면 필연적으로 사업이 지연 될 수 밖에 없다
이로 인해 사업이 지연되면 건축비 등 사업비 증가로 결국 조합원들의 분담금만 증가하게 된다.
모아타운의 지지부진한 개발을 신속히 추진될 수 있도록 모아주택 개발 면적 기준에 대한 관련 법이 2023년 10월 18일 개정되었고 .나아가 구역 별 건축협정을 통하여 통합건축을 하도록 되어 있는 규정을 건축협정이 아니라, 하나의 사업으로 통합개발 할 수 있도록 입법 예고 되었으며. 통과가 되면 통합개발을 할 수 있어 건축비도 줄일 수 있고
또 구역 별 조합 설립이 아니라, 모아타운도 하나의 조합으로 개발이 가능할 것이다.
이와 같이 여러 구역을 하나의 조합으로 개발 할 수 있도록 함으로써, 조합 설립 기간 단축과 조합설립에 따른 분쟁을 줄일 수 있도록 절차를 간소화하여 주택 공급을 촉진하기 위하여 발의 한 것이다.
그러므로 모아주택.모아타운 정책이 계속해서 변경되고 있고 대기업 건설사들에서도 정비업에 뛰어들고 있어 절차와 규정을 잘 준수하며 투명하게 사업을 추진하는 것이 사업 기간도 단축 시키고 주민들의 개발 분담금을 최소화 하여 성공을 가져 올 수 있는 지름길이다.
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