청약경쟁률이 치솟고, 당첨 시 수억 원의 시세차익이 가능해지면서 이른바 ‘로또 청약’ 논란이 확산되고 있다. 분양가 상한제(분상제)를 둘러싼 논쟁이 다시 불붙은 가운데, 정부가 제도 개선에 착수할 가능성이 커지고 있다.

분상제는 애초 분양가를 제한해 주택 가격 안정을 유도한다는 취지로 도입됐지만, 실수요자보다는 투기적 수요를 자극하고 있다는 비판이 이어지고 있다. 최근 이재명 대통령이 직접 “실효성을 따져봐야 한다”며 제도 개선을 시사하면서, 향후 분상제 방향에 시장의 관심이 집중되고 있다.

부동산R114에 따르면, 올해 7월까지 전국에서 공급된 분상제 적용 단지 28곳의 평균 청약경쟁률은 13.4대 1로, 같은 기간 분상제 미적용 단지(4.2대 1)의 3배를 웃돌았다. 청약 수요가 위축된 지방에서도 분상제 단지는 세 자릿수 경쟁률을 기록하는 등 흥행을 이어가고 있다.

한국부동산원 청약홈 자료에 따르면, 올해 청약경쟁률 상위 10개 단지 중 7곳이 분상제 단지였다. 서울 서초구 ‘래미안 원페를라’는 151.62대 1, 충북 청주 ‘청주테크노폴리스 아테라 2차’는 109.66대 1의 청약 경쟁률을 보였다. 1순위 경쟁률이 40대 1을 넘긴 단지만 6곳에 달한다.

분상제는 택지비, 건축비, 적정 이윤을 합산한 가격을 기준으로 민간·공공택지 신규 아파트 분양가를 시세의 60~80% 수준으로 제한하는 제도다. 이로 인해 당첨 시 수억 원의 시세차익이 기대되면서, 일각에서는 분상제가 오히려 ‘투기 청약’의 통로가 되고 있다는 지적이 나온다.

분상제의 실효성에 대한 의문도 커지고 있다. 한국부동산연구원이 발표한 보고서에 따르면, 분상제는 초기에는 가격 억제 효과가 있지만, 시간이 지날수록 그 효과는 약화되고, 종료 이후에는 오히려 가격 반등 현상이 나타나는 경향이 있다고 분석했다.

한편, 자재비와 인건비 상승 등으로 분상제 단지의 분양가 자체도 빠르게 상승 중이다. 올해 강남3구에서 공급된 분상제 단지의 경우, 분양가는 3.3㎡당 6,000만 원을 넘는 수준이다. 강남구 ‘청담르엘’은 평당 7,209만 원, 서초구 ‘래미안 원페를라’는 6,833만 원을 기록했으며, 송파구 잠실 장미아파트 재건축 단지는 평당 9,000만 원까지 거론되고 있다.

정부는 2006년 판교신도시 분양 당시 도입했던 ‘채권입찰제’의 재도입 가능성도 검토 중인 것으로 알려졌다. 일정 수준 이상의 시세차익이 발생할 경우, 당첨자가 국민주택채권을 의무 매입하도록 해 실수요자 외 투자 수요를 억제하겠다는 구상이다.

하지만 전문가들은 신중한 접근이 필요하다고 조언한다. 김인만 부동산경제연구소장은 “채권입찰제는 실수요자에게 분양가 외 추가 부담을 주고, 결국 개발이익은 정부로 귀속되는 구조”라며 “차라리 분양가 상한선을 시세의 90% 수준으로 상향하고, 적용 지역을 확대하는 것이 현실적”이라고 말했다.

권대중 서강대 교수도 “채권입찰제는 저소득층에게 불리하게 작용할 수 있다”며 “도심 공급 확대를 위해선 공공기여 비율을 낮추고 인허가 속도를 높이는 방식이 더 효과적”이라고 제안했다.

분상제 개편 방향은 향후 주택시장 청약 수요와 가격 흐름에 중대한 영향을 미칠 수 있는 만큼, 정교한 설계와 시장 수요 반영이 병행되어야 한다는 지적이 나온다.

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